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試論住宅專項維修資金在整改重大火災隱患中的使用

發布日期:2017-09-13 08:09:54 被閱覽數:1327 次 來自:江蘇利華消防檢測技術服務有限公司 字體顯示:【大】  【中】  【小】

隨著城市規模的快速發展,高層住宅的逐步增多,居住小區的消防安全隱患日益突出。據統計,僅2012年,常州市96119投拆舉報熱線就接到反映居民小區消防安全隱患的舉報99起,占到總數42.1%;其中許多問題構成重大火災隱患,如:天寧多寶大廈、鐘樓斗巷商務中心、懷德苑小區,等等。由于大多數物業公司承擔了住宅小區的日常消防管理服務職能,而物業公司又是薄利經營,一般投入少的小隱患自身能整改,對于投入經費較多的重大火災隱患往往力不從心,很多情況下需要動用住宅專項維修資金才能完成。下面,筆者結合工作實踐,根據《江蘇省消防條例》、《江蘇省物業管理條例》有關規定,就實際工作動用專項維修資金整改火災隱患的范圍、分工和步驟談點個人建議。

一、 正確認識專項維修資金適用消防隱患整改范圍

1、基本定義。根據國家建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(2007年第165號)第二條、三條規定,專項維修資金是指專項用于住宅及與之結構相連的非住宅業主共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用。

2、適用范圍:保修期后,住宅小區內部公共部位的消防車道、疏散通道、安全出口等不符合消防法律法規以及消防設施器材不能保持完好有效的情形,均符合使用專項維修資金的范圍。而除住宅小區外的其他民用建筑消防安全隱患則不適用專項維修資金整改。

二、 整改重大火災隱患資金費用承擔方式

公安消防機構在監督檢查過程中發現住宅小區存在重大火災隱患后,要依法填寫《消防監督檢查記錄》,下發《責令立即(限期)改正通知書》,依法處罰,并進行集體討論判定,以文件形式通知有關單位或個人進行整改,其整改資金的來源,一般采取責任承擔、業主平攤或代為維修等方式。

1、責體承擔。根據《江蘇省消防條例》第十九條、《江蘇省物業管理條例》第七十一條、七十二條的規定,住宅小區(共用建筑)因消防設施維護保養不到位,存在大量故障導致設施損壞、不能正常使用或運行的,在保修期內由建設單位承擔;根據過錯追究機制,因業主個人違法行為導致消防設施損壞的,消防疏散通道、安全出口數量不足、占用或堵塞的,防火分區破壞等情況,由過錯責任的業主自行承擔。其統一的消防安全管理機構(或物業公司)監管不力,或私自認可的,也應承擔相應費用。

2、業主平攤。保修期滿后,住宅小區建筑消防設施存在重大火災隱患,其維修、更新和改造費用,經占建筑物總面積三分之二以上且占總人數2/3以上的業主同意,可納入共用設施設備專項維修資金開支范圍。但其費用如果超出開支范圍,其費用由業主按照約定承擔,沒有約定或者約定不明的,按照各自專有的建筑面積所占比例進行承擔。

3、代為維修。按照《江蘇省消防條例》第十九條第二款的規定,共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患,經公安機關消防機構通知后,業主不進行維修、更新或改造的,公安機關消防機構應當通知當地房管部門代為維修,維修費用從相關業主的專項維修資金中列支,或者由相關業主按照各自建筑面積所占比例承擔。同時,根據《江蘇省物業管理條例》第七十六條第一款第六項規定,發生危及房屋安全,需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造,相關的業主不能形成法定多數的意見的,物業服務企業、業主委員會(社區委員會)或者相關業主可以提出應急處置方案,經住宅維修資金代管部門復核后進行應急處置。常州市蘭洋大廈、懷德苑小區等重大火災隱患整改均因達不到法定多數,而采取“代為維修”方式。

三、 使用專項資金整改重大火災隱患的責任分工

1、落實消防安全主體責任。住宅小區的業主為消防安全責任人,物業服務企業、業主委員會(社區委員會)負責人是消防安全管理人。在接到消防部門《重大火災隱患通知書》后,應先邀請消防施工維修方初步確定相關費用及施工方案,召開業主大會或者其他形式通報情況,并由業主進行表決確定是否動用專項維修資金。如果占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,則按業主平攤方法納入維修。反之,不同意則將相關情況和結果通知消防部門和房管部門。

2、充分發揮消防監管職能。公安消防部門在發現并確定重大火災隱患后,應及時下發《重大火災隱患通知書》告知物業服務企業、業主委員會(社區委員會),督促單位整改。接到占建筑物總面積三分之一以上且占總人數三分之一以上的業主不同意的答復后,按照《江蘇省消防條例》規定,通知當地房管部門代為維修。在整改期限屆滿之后或者收到當事人的復查申請之日起3個工作日內進行復查,合格后進行銷案,并督促復查合格的重大火災隱患單位切實落實消防安全主體責任,完善消防安全管理制度,避免重大火災隱患復發;對復查不合格的依法予以處罰。

3、落實行業主管部門責任。房管部門接到消防部門《重大火災隱患通知書》后,房管部門對物業服務企業、業主委員會(社區委員會)提交的業主法定多數不同意的決議進行復核,對應急維修費用方案進行審計確定并向業主公示,然后從專項維修資金賬戶中按專有面積分攤列支。涉及到重大火災隱患的消防施工招投標、施工、驗收、監理等各項工作均由房管部門全權負責,確保按期落實重大火災隱患單位銷案。

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